Genf: ein Modell, das exportiert wird?

Die Immobilienbranche ist mit einem sehr dynamischen Rechtsrahmen konfrontiert: Die Vorschriften ändern sich ständig und immer mehr Regeln sind für Bauherren, Eigentümer und Investoren verbindlich. Welche Besonderheiten gibt es im Kanton Genf? Und welchen Einfluss könnten sie auf den Rest der Schweiz haben?

Wie sieht Ihr Arbeitsalltag aus?
Welche Immobilienthemen bearbeiten Sie am häufigsten?
Meine Arbeit ist sehr vielfältig und deckt die meisten Bereiche des Immobilienrechts ab: Immobilientransaktionen, Entwicklungsprojekte, Beratung in Vertragsangelegenheiten (z.B. Werk- oder Mietverträge), Verhandlungen im Zusammenhang mit Grundstücken (Bestellung von Dienstbarkeiten, Nutzungsvereinbarungen, etc.), zivile Immobilienstreitigkeiten (z.B. Baumängel, Nachbarschaftsprobleme) oder Verwaltungsstreitigkeiten (z.B. Einspruch gegen Baugenehmigungen).

Aufgrund der Grösse der Kanzlei MLL Legal sind wir gut positioniert, um unsere Mandanten bei grossen Projekten oder komplexen Angelegenheiten mit einer Vielzahl von Akteuren zu beraten. Dies sind Themen, die mich sehr interessieren. Für mich selbst ist meine Arbeit am befriedigendsten, wenn es mir gelingt, konstruktive Lösungen zu finden, die alle Parteien auf einen Nenner bringen, so dass sie ihr gemeinsames Projekt gemeinsam vorantreiben können.

Hat sichdie Rechtslage für den Bau- und Immobiliensektor in den letzten Jahren verändert, wenn ja, wie?
Der gesetzliche Rahmen, insbesondere im Bereich des öffentlichen Rechts, wird immer dichter und komplexer, und wir sehen oft, dass unsere Kunden Schwierigkeiten haben, mit der Entwicklung der Vorschriften Schritt zu halten, insbesondere wenn sie in der ganzen Schweiz tätig sind.

In den letzten Jahren waren es wahrscheinlich die Beschränkungen des Raumplanungsgesetzes (RPG) zur Verhinderung der Zersiedelung, die die Rechtslage am stärksten verändert haben, da sie sich auf die lokale Planung auswirkten. Dasselbe gilt für die Beschränkungen der Qualität von Gebäuden (einschliesslich Energieeffizienz), die sich aus der Energiestrategie 2050 ergeben. Die Steuergesetzgebung und die Regeln für den Zugang zu Subventionen haben ebenfalls einen entscheidenden Einfluss auf die Möglichkeiten für Bauherren und damit auf den gesamten Immobiliensektor.

In Genf waren die letzten Jahre voller Überraschungen, insbesondere im Zusammenhang mit den Änderungen des Gesetzes über Abbruch, Umbau und Renovierung von Wohnhäusern (LDTR) und des allgemeinen Gesetzes über Entwicklungszonen (LGZD), aber auch aufgrund der jüngsten Änderung der Ausführungsverordnung zum kantonalen Energiegesetz.

Was hat der Genfer Immobiliensektor, was die anderen grossen Wirtschaftsregionen der Schweiz nicht haben?
Der Genfer Immobiliensektor kann auf eine besondere Dynamik zählen, die mit der geographischen Lage des Kantons und seiner Geschichte zusammenhängt, insbesondere mit den vielen Institutionen, die hier ansässig sind. Die Attraktivität des Kantons hat einen wichtigen Einfluss auf die Leerstandsquote, die trotz der regen Bautätigkeit in den letzten Jahren nach wie vor historisch niedrig ist. In fast allen Wohnungskategorien ist die Nachfrage grösser als das Angebot. Diese Knappheitssituation erklärt, warum bestimmte Themen (wie Wohnraum und Mietrecht) in Genf sensibler sind als in anderen Regionen. Die Tatsache, dass der Kanton eine der niedrigsten Eigentumsquoten in der Schweiz aufweist (18,7% im Jahr 2021, während der nationale Durchschnitt bei 36,3% liegt und die Quote in einigen Kantonen über 50% beträgt), bedeutet auch, dass bestimmte Themen in Genf anders angegangen werden.

Was macht Genf einzigartig?
Rechtlich gesehen ist eines der überraschendsten Systeme für einen Immobilieninvestor aus dem Ausland das Genfer LDTR, das den Handlungsspielraum der Eigentümer von Wohngebäuden erheblich einschränkt (insbesondere in Bezug auf Umbauten, Verkauf oder die Festlegung der Miete nach Bauarbeiten). Dasselbe gilt für die Gesetzgebung über die Entwicklungszone, durch die der Staat eine starke Kontrolle über die Produktion von neuen Wohnungen im Kanton ausübt. Da diese Regelungen in Genf seit vielen Jahren in Kraft sind, haben sich viele Praktiken rund um diese Regelungen entwickelt und sie sind immer noch in Entwicklung. Wir sehen, dass in anderen Kantonen ähnliche Regelungen eingeführt werden, manchmal auch auf kommunaler Ebene. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass der „Genfer Fall“ in Zukunft als Referenz für die Auslegung ähnlicher Probleme dienen kann, die im Zusammenhang mit diesen neuen Regeln auftreten können.

Texte: Cosima Trabichet-Castan, Image: màd.